Luật sư tư vấn các giấy tờ cần có khi chuyển nhượng đất đai
Luật sư tư vấn các giấy tờ cần có khi chuyển nhượng đất đai
Luật sư tư vấn các giấy tờ cần có khi chuyển nhượng đất đai
Thứ nhất về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quy định tại điều 188 luật Đất đai 2013 như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp.
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
1. Giao Hết Tiền Mua Đất Khi Công Chứng LiệuCó An Toàn?
Giao hết tiền mua đấtkhi công chứng liệu có an toàn là nội dung được nhiều người quan tâm. Để có mộtgiao dịch thành công và người mua nhận được sổ một cách an toàn thì hai bênphải thống nhất được các nội dung trong việc mua bán đất. Trong đó nên chútrọng về thời điểm thanh toán tiền mua đất.
Đối với bên mua, giaohết tiền khi công chứng liệu có an toàn?
An toàn là ngay từ đầubên mua phải xác định được tính pháp lý của miếng đất muốn mua. Ví dụ như chủsở hữu là ai, đất có nằm trong khu quy hoạch hay có bị tranh chấp, có bị cầm cốthế chấp hay không. Nếu không có vấn đề gì, bên mua có thể yên tâm giao dịch.
Thanh toán tiền muanhà
Sau khi xác định đượcnội dung trên và quyết định mua, thời điểm thanh toán tiền mua cũng phải traođổi với bên bán. Thông thường việc trả tiền được chia thành nhiều đợt. Bên muanên giữ lại từ 5-10% giá trị hợp đồng (nếu giữ lại nhiều hơn thì càng tốt).Thời điểm thanh toán hết là khi bên mua nhận được biên lai đóng thuế của bênbán hoặc bên mua nhận được sổ, vì:
– Khi bán đất, bên bánsẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân (2% trên giá trị hợp đồng). Còn bên mua sẽđóng lệ phí trước bạ (0.5% giá trị hợp đồng). Do đó, muốn đăng ký sang tên, nếuthiếu biên lai đóng thuế của bên bán thì bên mua không đủ hồ sơ để làm sổ. Bênmua cũng không tự đóng thuế cho bên bán để đăng ký sang tên được. Bởi vậy bênmua nên giữ lại một số tiền để đảm bảo bên bán sẽ hoàn thành nghĩa vụ cuối cùngkhi bán bất động sản của mình.
– Nếu trường hợp bênbán ủy quyền cho bên mua đóng thuế khi bán đất, thì bên mua cũng nên giữ lạitiền vì chẳng may trong quá trình đăng ký sang tên có trục trặc gì (ví dụ đấtbị tranh chấp, đất bị lấn chiếm, xây dựng sai phép…) thì bên bán cũng nên cótrách nhiệm hỗ trợ bên mua giải quyết vấn đề để bên mua đăng ký sang tên trongthời gian sớm nhất có thể.
Pháp luật không quyđịnh thời điểm thanh toán tiền mua bán đất. Do đó, việc giữ lại tiền mang lạinhiều lợi ích cho bên mua. Tuy nhiên không phải khi nào thỏa thuận này cũng đạtđược. Bởi tâm lý chung của bên bán muốn nhận hết tiền thanh toán một lần. Bênmua cần tránh trường hợp chưa nhận được sổ mà đã trả hết tiền cho bên bán hoặcbên bán đồng ý cho giữ lại nhưng số tiền rất ít (chỉ từ 1-2% giá trị hợp đồng).
Giao hết tiền khi muađất
Giao hết tiền mua đấtkhi công chứng chưa thật sự an toàn. An toàn hay không là do bên mua tự tạo chomình. Phương thức đàm phán với bên bán theo hướng có lợi cho mình nhất sẽ hạnchế được rủi ro. Bên cạnh đó cũng phải kiểm tra tính chất pháp lý của tài sảntrước khi mua. Có như vậy bên mua mới yên tâm thực hiện giao dịch.
2. Thời điểm thanh toántiền khi mua bán đất và thủ tục chuyển nhượng sổ đỏ?
Câu hỏi: Vui lòng tưvấn giúp em, em có ký thỏa thuận mua 1 miếng đất nông nghiệp, trong thỏa thuậnnhận cọc bên bán đất đồng ý làm toàn bộ thủ tục cho đến khi ra sổ tên em, ngàyký HĐ mua bán đất em sẽ giao hết toàn bộ số tiền mua đất và chỉ giữ lại 10triệu đồng đến khi lấy sổ tên em thì mới thanh toán nốt 10 triệu, như vậy thìcó đúng không?Vì là lần đầu tiên mua đất nên em không rành thủ tục, nhờ Luật sưhướng dẫn thủ tục giúp em, nếu khi hai bên ra công chứng HĐ giao dịch mua bán ,sau khi em chuyển tiền đầy đủ cho bên bán, nếu bên bán lo giấy tờ ra sổ tên emthì khi đó thì sổ đỏ ai sẽ giữ?, có phải VP công chứng phối hợp giữ toàn bộ sổ& hồ sơ theo dõi tiến trình cho đến khi ra sổ tên em không? Hay sẽ thựchiện như thế nào ạ?Em rất cám ơn Luật sư dành thời gian hướng dẫn giúp em.
Trả lời: cảm ơn bạn đãtin tưởng gửi yêu cầu tư vấn cho Văn Phòng Luật Sư Gia Đình.
Về vấn đề của bạn,chúng tôi xin giải đáp như sau:
Căn cứ tại khoản 1Điều 280 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thực hiện nghĩa vụ trả tiền như sau:
“Điều 280. Thực hiệnnghĩa vụ trả tiền
1. Nghĩa vụ trả tiềnphải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng địa điểm và phương thức đã thỏathuận.”
Ngoài ra, tại Điều 16Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:
Điều 16. Thanh toántrong giao dịch bất động sản
1. Việc thanh toántrong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuânthủ quy định của pháp luật về thanh toán.
2. Việc phạt và bồithường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê muachậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên chothuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải đượcghi rõ trong hợp đồng.
Như vậy, việc thanhtoán tiền mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa cácbên, hiện tại pháp luật không quy định một thời điểm thanh toán cụ thể. Do đó,các bên có thể tự thỏa thuận với nhau về thời điểm và số tiền thanh toán.
Đối với việc bạn vàbên bán đất đã thỏa thuận với nhau rằng ngày kí hợp đồng mua bán đất, bạn sẽthanh toán toàn bộ số tiền mua đất và chỉ giữ lại 10 triệu đồng, sau khi hoànthành toàn bộ thủ tục và làm sổ đỏ, bạn sẽ thanh toán nốt. Bản chất của hợpđồng là giao dịch dân sự, mà giao dịch dân sự luôn đề cao ý chí, việc tự thỏathuận của các bên. Chính vì vậy, nếu bạn và bên bán nhà đã thỏa thuận được vềviệc thanh toán thì nó hoàn toàn hợp lý.
Về quy trình sang tênsổ đỏ:
Sau khi đã hoàn thànhviệc chuẩn bị bộ hồ sơ sang tên sổ đỏ, Bên mua và bên bán có thể đến văn phòngcông chứng bất kỳ để công chứng vào hợp đồng chuyển nhượng. Nếu một trong cácbên vì bất kể lí do nào mà ko thể đến phòng công chứng cũng có thể yêu cầu côngchứng viên đến nhà hay địa điểm bất kỳ để chứng. Lưu ý là bên mua, bên bán đềphải có mặt để ký vào hợp đồng chuyển nhượng và các văn bản có liên quan. Saukhi công chứng theo luật định sẽ xuất ra 04 bản công chứng gồm : 01 bản do muabên lưu giữ; 01 bản do bên bán lưu giữ; 01 bản cho cơ quan thuế; 01 bản lưu tạicơ quan trước bạ nhà đất
– Sau khi hoàn tất thủtục công chứng, bên mua hoặc bên bán hoặc có thể bên thứ 3 tiến hành làm cácthủ tục tại cơ quan có thẩm quyền để hoàn tất việc sang tên gồm: việc kê khainộp thuế và đăng ký sang tên sổ đỏ.
– Mức thuế được tínhbao gồm: Thuế thu nhập cá nhân 2%; Lệ phí trước bạ 0.5%; Lệ phí thẩm định hồ sơ0.15%.
– Hồ sơ khai thuế gồm:
Tờ khai lệ phí trướcbạ (02 bản do bên mua ký)
Tờ khai thuế thu nhậpcá nhân (02 bản do bên bán ký, trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng vềviệc bên mua nhà đất thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay).
Đơn đề nghị đăng kýbiến động (01 bản chính).
3. Chuyển nhượng đất đai cần giấy tờ gì?
Chú ý: Khi chưa côngchứng thì không nên xuống tiền 100% nhé.
Thứ nhất về điều kiệnchuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quy định tại điều 188luật Đất đai 2013 như sau:
1. Người sử dụng đấtđược thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đấtkhi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận,trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quyđịnh tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranhchấp.
c) Quyền sử dụng đấtkhông bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
d) Trong thời hạn sửdụng đất.
2. Ngoài các điều kiệnquy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụngđất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phảicó đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 củaLuật này.
3. Việc chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sửdụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đấtđai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo đó khi muốnchuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng phải có giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất rồi, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án,trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy kể cả trườnghợp có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa làmthủ tục để được cấp thì cũng chưa được phép chuyển nhượng mà phải làm thủ tụcxin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước.
Thứ hai về hình thứcchuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
” 3. Việc công chứng,chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất đượcthực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyểnnhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đấtvà tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trườnghợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê,cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất,hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyềnsử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liềnvới đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinhdoanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kếquyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được côngchứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứngthực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tạiỦy ban nhân dân cấp xã.”
Theo đó, khi chuyểnnhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượngcó công chứng chứng thực.
Thứ ba về trình tựthực hiện chuyển đổi đất đai
Bước 1: Hai bên sẽ đếnvăn phòng công chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiếnhành công chứng chứng hợp đồng. Khi đi thì mình sẽ mang theo: giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất , sổ hộ khẩu của hai bên, đối với trường hợp người mua đã kếthôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhậntình trạng hôn nhân.
Bước 2: Kê khai nghĩavụ tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏgồm:
– Tờ khai lệ phí trướcbạ (02 bản do bên mua ký)
– Tờ khai thuế thunhập cá nhân (02 bản do bên bán ký.
– Hợp đồng công chứngđã lập (01 bản chính)
– Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
– CMND + Sổ hộ khẩucủa cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
– Đối với trường hợpcho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho vàngười nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
– Thời hạn có thôngbáo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngânsách nhà nước.
Bước 3: Kê khai hồ sơsang tên. Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:
– Đơn đề nghị đăng kýbiến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng vềviệc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
– Hợp đồng chuyểnnhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bảnkhai nhận di sản;
– Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bảngốc)
– Giấy nộp tiền vàongân sách nhà nước (bản gốc)
– Bản sao CMND + Sổ hộkhẩu của bên nhận chuyển nhượng.
– Thời hạn sang tên:Theo quy định của pháp luật
Bước 4: Nộp đủ lệ phítheo quy định và nhận sổ đỏ.
Sang tên sổ đỏ mất baolâu?
Như vậy, căn cứ theoĐiều 95, luật Đất đai 2013 thì thời hạn “sang tên sổ đỏ” sẽ là không quá 30ngày làm việc.
Tuy nhiên, Nghị địnhsố 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 tại Điều 61, khoản l quyđịnh “l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằngquyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;”
Như vậy, nghị định số43 hướng dẫn chi tiết luật đất đai 2013 quy định rõ về thời gian sang tên sổ đỏchỉ trong vòng 10 ngày làm việc.
Sang tên sổ đỏ baonhiêu tiền?
Lệ phí sang tên sổ đỏgồm:
Lệ phí địa chính:15.000 đồng/trường hợp.
Lệ phí thẩm định: Mứcthu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồngđến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp).
Lệ phí cấp sổ đỏ tùytheo từng trường hợp cụ thể.
Phí công chứng khithực hiện thủ tục sang tên nhà đất: Căn cứ thông tư liên tịch số:08/2012/TTLT-BTC- BTP của Bộ tư Pháp – Bộ tài chính mức phí công chứng được quyđịnh như sau:
Dưới 50 triệu đồng (50nghìn).
Từ 50 triệu đồng đến100 triệu đồng (100 nghìn).
Từ trên 100 triệu đồngđến 01 tỷ đồng (0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch).
Từ trên 01 tỷ đồng đến03 tỷ đồng (01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợpđồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng).
Từ trên 03 tỷ đồng đến05 tỷ đồng (2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợpđồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng).
Từ trên 05 tỷ đồng đến10 tỷ đồng (3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợpđồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng).
Trên 10 tỷ đồng (5,2triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịchvượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa không quá 10 triệu đồng/trường hợp)
Như vậy, căn cứ vàogiá trị của hợp đồng hoặc giá trị tài sản khi giao dịch mà bạn có thể tính rađược phí công chứng khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ là bao nhiêu.
Nguồn tham khảo: BáoTài nguyên và môi trường, Sang tên sổ đỏ cần những giấy tờ gì ?
Mẫu hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất
Mẫu hợp đồng mua bán,sang nhượng, chuyển nhượng đất đai mới nhất năm 2019. Mẫu giấy mua bán, sangnhượng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai theo mẫu mới nhất 2019.
Mẫu hợp đồng mua bánnhà đất là mẫu văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sởhữu nhà được thực hiện để hợp thức hóa việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất saukhi có sự đồng ý giữa bên mua và bên bán. Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở sẽ đượclập khi đã có sự đồng ý của bên mua và bên bán trong giao dịch mua bán nhà đất.Mẫu hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử hữu đất hay còn gọi là Mẫu hợpđồng mua bán nhà đất được sử dụng khi người sở hữu đất, nhà ở muốn trao lạiquyền sử dụng đất, nhà ở cho người khác. Đây sẽ là mẫu văn bản giấy tờ thỏathuận cần thiết nhất giữa 2 bên mua – bán nhà đất và được lập khi 2 bên đã thỏathuận xong các điều khoản mua bán.
Lưu ý khi viết hợpđồng chuyển nhượng:
– Căn cứ theo quy địnhtại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất phải được lập thành văn bản được công chứng, chứng thực và có hiệu lực kểtừ thời điểm đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Tuy nhiên, nếu một bên củahợp đồng là công ty kinh doanh bất động sản thì hợp đồng không cần công chứngvẫn có hiệu lực pháp lý.
– Trong hợp đồng này,cần đảm bảo các điều khoản cơ bản như: Thông tin của các bên; Giải thích thuậtngữ; Đối tượng của Hợp đồng; Giá bán và phương thức thanh toán; Thời hạn bàngiao nhà và hồ sơ; Bảo hành nhà ở; Quyền và nghĩa vụ của các bên; chuyển giaoquyền và nghĩa vụ; Vi Phạm Thị Hợp đồng và trách nhiệm của các bên; Các trườnghợp chấm dứt Hợp đồng; Các trường hợp bất khả kháng; Cam kết của các bên; Luậtáp dụng và phương thức giải quyết tranh chấp; Ngôn ngữ Hợp đồng; Hiệu lực Hợpđồng…
– Điều kiện chuyểnnhượng quyền sử dụng đất:
+ Điều kiện đầu tiên màngười sử dụng phải đáp ứng nếu muốn chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đó là phảicó Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất. Đây cũng đồng thời là điều kiện làm phátsinh nhiều quyền lợi khác của người sử dụng như: tặng cho, thế chấp, góp vốnkinh doanh…
+ Quy định của LuậtĐất đai năm 2013 về điều này được ghi nhận như sau: “Người sử dụng đất đượcthực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp,góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận” (khoản 1 Điều 168). Khi đãđảm bảo điều kiện là “có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất”, người chuyểnnhượng còn cần phải đảm bảo thêm các điều kiện sau mới có thể thực hiện việcchuyển nhượng:
– Đất là đối tượng củaQuyền sử dụng đất được chuyển nhượng hiện không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đấtkhông bị kê biên làm tài sản đảm bảo thi hành án;
– Đất vẫn đang trongthời hạn sử dụng;
+ Luật Đất đai năm2013 có quy định cụ thể về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất được thực hiện các quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấpquyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
(a) Có Giấy chứngnhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kếquy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
(b) Đất không có tranhchấp;
(c) Quyền sử dụng đấtkhông bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(d) Trong thời hạn sửdụng đất.Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đấtkhi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừakế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằngquyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,191, 192, 193 và 194 của Luật này. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyềnsử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thờiđiểm đăng ký vào sổ địa chính.”
– Hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất nếu có đầy đủ các điều kiện đã nêutrên thì có thể thực hiện quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, góp vốnbằng Quyền sử dụng đất… tuy nhiên điều cần lưu ý tiếp theo là việc chuyểnnhượng phải được ghi nhận dưới dạng văn bản là Hợp đồng, với nội dung rõ ràngbao gồm các thông tin cơ bản như:
(i) Thông tin của bênchuyển nhượng & bên nhận chuyển nhượng;
(ii) Thông tin về thửađất là đối tượng của việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất;
(iii) Nội dung thỏathuận giữa các bên: diện tích chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời gianchuyển nhượng …;
(iv) Quyền và nghĩa vụcủa các bên;
(v) Điều khoản giảiquyết tranh chấp;
(vi) Hiệu lực của hợpđồng;
(vii) các thỏa thuậnkhác (nếu có).Pháp luật quy định rõ ràng về việc chuyển nhượng phải được thểhiện dưới hình thức văn bản, vì vậy đây cũng là một yếu tố quan trọng cần lưu ýkhi thực hiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất.
– Công chứng/chứngthực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:Công chứng/chứng thực hợp đồngchuyển nhượng là một điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng Quyền sửdụng đất, để việc chuyển nhượng có hiệu lực, được pháp luật bảo vệ, đồng thờitránh trường hợp lừa đảo, một mảnh đất mà chuyển nhượng cho nhiều người nhưtrong thực tế vẫn xảy ra. Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy địnhnhư sau: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền củangười sử dụng đất được thực hiện như sau:
(a) Hợp đồng chuyểnnhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đấtvà tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trườnghợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
(b) Hợp đồng cho thuê,cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất,hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyềnsử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liềnvới đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinhdoanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.Các bên trong quan hệ chuyển nhượng Quyền sử dụng đất có thể đến công chứng hợpđồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng, hoặc chứng thực hợp đồng tại Ủyban nhân dân cấp xã/phường trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sửdụng đất tại cơ quan địa chính.
– Sau khi hoàn thànhhoạt động công chứng hợp đồng tại Văn phòng công chứng, cá nhân/tổ chức chuyểnnhượng hoặc nhận chuyển nhượng cần thực hiện thủ tục đăng ký chuyển nhượng tạiVăn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để hoàn tất quá trình chuyển giaoquyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, tránh rủi ro phát sinh do chậm thựchiện thủ tục đăng ký chuyển nhượng Quyền sử dụng đất
4. Các trường hợp không công chứng hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(sổ đỏ)
Trường hợp 1: Hợp đồngchuyển nhượng với một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại điểma Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì:
- Hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặcchứng thực, trừ trường hợp Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sửdụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụngđất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc cácbên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được côngchứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên
Theo như quy định trênthì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một trong các bên là tổ chứchoạt động kinh doanh bất động sản thì không nhất thiết phải công chứng, chứngthực trừ trường hợp các bên có yêu cầu. Như vậy trường hợp này không công chứnghợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn được cấp sổ đỏ
Trường hợp 2: Chuyểnnhượng trước 01/01/2008 hoặc chuyển nhượng từ 01/01/2008 đến 01/07/2014
Khoản 1 Điều 82 Nghịđịnh 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sửađổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định:
- Các trường hợp đangsử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợpquy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì người đang sử dụng đấtthực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyềnsở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luậtđất đai và quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP mà không phải làm thủ tụcchuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhậnchuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theoquy định của pháp luật:
+ Sử dụng đất do nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
+ Sử dụng đất do nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 củaLuật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP